Depuis des années, la Ville de Québec répète vouloir ramener 500 résidents dans le secteur du Vieux-Québec. L’objectif, né sous le mandat de Régis Labeaume, est repris par le maire Bruno Marchand. Le discours est clair : redonner de la vitalité au quartier et inverser le déclin de la population. Mais, sur le terrain, la tâche de dénombrer les résidents actuels et la façon de comptabiliser les nouveaux arrivants, semblent plus complexes. Selon le portrait de juillet 2025 de la Ville, la population résidante du quartier Vieux-Québec–Cap-Blanc–Colline Parlementaire a diminué de 11,8% entre 2001 et 2021, passant de 6 715 à 5 925 habitants. Dans le secteur intra-muros, d’autres données rapportées par le Comité des citoyens du Vieux-Québec (CCVQ), compilées entre 1951 et 2021 parlaient de 2 372 habitants-résidents, en 2021.
Entre la pression touristique et la disparition de services de proximité, la vie quotidienne devient difficile pour ceux qui choisissent encore d’habiter derrière les fortifications. À l’intérieur des murs, jusqu’à la Place Royale et le Petit Champlain, certains rebaptisent ce lieu « Disneyhood ». À la blague. Le maire Marchand, lui, veut éviter que le secteur soit assimilé à un parc d’attractions. Lors de sa récente visite de la ville de Calgary, le maire de Québec a déclaré : «que pour rester en santé, un centre-ville doit conserver une mixité d’usages: résidentielle, commerciale et touristique».
Est-il trop tard pour restaurer la vitalité du centre historique de Québec ? «Non » répond le professeur agrégé en architecture, François Dufaux. Non seulement, il réside dans le quartier, mais il y enseigne, dans l’édifice du Vieux-Séminaire-de-Québec, à l’École d’architecture. Il donne l’exemple des vélos en libre-service. À l’annonce de leur arrivée dans le paysage urbain, les résidents étaient réticents à cause du relief escarpé du Vieux-Québec. Désormais c’est un service apprécié par tous. Toutefois, il souligne la vétusté et le manque d’entretien à l’intérieur des immeubles, des lacunes qui font en sorte que les gens partent au bout de quelques années.
de géographie et de géomatique de l’Université Laval (photo : Université Laval).
Selon son confrère, le professeur Étienne Berthold, professeur en développement durable et, lui-aussi, résident du Vieux-Québec, les décideurs doivent cependant ajuster leurs lunettes pour atteindre la bonne cible. Dans ce contexte, le discours politique sur le retour de 500 résidents semble être déconnecté de la réalité. Il nous explique d’où vient ce chiffre de 500 résidents ?
La Ville a bien racheté quelques bâtiments, afin de les transformer en habitations, entre autres l’ancienne école St-Louis-de-Gonzague. Mais pour l’instant la Ville s’en est emparée pour y loger ses bureaux.
Pourtant, c’est la question du logement qui est au cœur du problème. Le nombre élevé de Bed and Breakfast et de Airbnb provoque l’augmentation du prix des logements. La rareté des unités occupées à l’année est flagrante. À l’instar de l’immeuble Thibodeau sur la Place de Paris qui compte une quarantaine de condos, dans lequel quinze d’entre eux environ sont occupés à temps plein. Les autres appartiennent à des non-résidents qui en ont fait leur résidence secondaire. Ces facteurs compliquent l’installation de nouveaux ménages. Pour plusieurs, la mixité sociale s’effrite. Les portes restent fermées, les fenêtres s’éteignent le soir, et la densité résidentielle continue de s’amenuiser.
Circulation difficile
À la pression immobilière s’ajoute la mobilité. Le quotidien dans le Vieux-Québec est loin d’être simple : une circulation difficile, des espaces de stationnement limités, des travaux fréquents, et un accès complexe pour les familles et les personnes âgées. Pour certains résidents, recevoir des proches ou simplement circuler dans le quartier devient un casse-tête, surtout aux périodes de fort achalandage. Le secteur est souvent mal desservi par les transports en commun et les déplacements se font majoritairement en transport motorisé (automobile ou autobus).
Devant les plaintes répétées quant aux problèmes de mobilité, de stationnement, de l’affluence grandissante d’autobus de touristes, la Ville, en 2025, de concert avec le CCVQ et le conseil de quartier, a finalement produit un rapport, sur la qualité de vie des résidents. Les membres du conseil de quartier Vieux-Québec–Cap-Blanc–Colline Parlementaire peuvent s’appuyer sur ce document lors de leurs revendications pour améliorer la situation des résidents.
Le sondage de la Ville (2023) sur l’offre alimentaire dans le Vieux-Québec confirme un taux d’insatisfaction de 75% chez les résidents et les travailleurs, au point de qualifier le quartier à juste titre de « désert alimentaire ». Le rapport n’a pas été publié, mais on sait qu’il confirme le manque de choix et de prix abordables en matière de commerce d’alimentation. Dans cette même veine, le départ inexpliqué de la pharmacie Jean Coutu, rue St-Jean, a laissé tout le monde pantois. Le Comité des citoyens du Vieux-Québec (CCVQ), organisme apolitique existant depuis 50 ans et dont l’une des missions est de préserver une qualité de vie acceptable dans le Vieux-Québec, veille au grain : en 2023, leur rapport sur le Paysage sonore a mis en évidence que le bruit ambiant provoque des « effets néfastes plus prononcés dans les quartiers centraux qu’ailleurs ».
Espace très restreint
Le problème n’est pas seulement touristique : il est aussi urbain et social. Le Vieux-Québec accueille une forte concentration de visiteurs dans un espace très restreint, ce qui transforme l’usage du territoire. Les commerces destinés aux touristes prennent souvent le pas sur ceux qui répondent aux besoins des résidents, comme les épiceries, les pharmacies ou certains services de quartier.
Cette logique alimente ce que plusieurs observateurs décrivent comme une forme de fétichisation du patrimoine : on protège l’apparence du lieu, mais on oublie parfois les conditions de vie de celles et ceux qui y habitent encore. Le quartier reste beau, mais il devient plus difficile d’y mener une vie normale.
L’autrice Marie-Hélène Voyer, dans son essai L’habitude des ruines, consacre un chapitre au Vieux-Québec où elle explique notamment que : «le centre historique n’est pas si authentiquement vieux qu’on veut bien laisser croire». Pour elle, nous offrons une mise en marché et une mise en spectacle avec notamment les boutiques de souvenirs, les faux magasins généraux, ou les t-shirts de caribous, les cuillères de bois et les ceintures fléchées, qui sont plutôt destinés à vendre un idéal romantique et calcifiant de la ville, plutôt qu’à en préserver l’histoire.
Pour les politiciens, les revenus du tourisme sont l’équivalent d’une drogue et ils en veulent toujours plus, nous explique François Dufaux. Pourtant, le rapport coût-bénéfice de l’activité touristique n’est jamais calculé, on sait combien ça rapporte aux commerçants (hôteliers, restaurateurs, boutiquiers), que tel événement a généré tant de millions de dollars, mais on ne sait jamais combien ça coûte aux résidents payeurs de taxes : entretien, réparation, ramassage des ordures, policiers au coin des rues pour faire la circulation au Marché de Noël Allemand, etc.
Attachement au quartier
De Adine Fafard-Drolet (fondatrice du conservatoire de musique, rue du Mont-Carmel), à René Lévesque, en passant par Félix-Antoine Savard et Antoine de Saint-Exupéry qui résida notamment chez les De Koninck sur Ste-Geneviève, nombreux sont ceux qui ont laissé leur trace entre ces murs. L’auteur Jacques Poulin venait écrire dans le Quartier latin, surnom donné au Vieux-Québec à l’époque. Poulin comparait les habitants à des insulaires, protégés à l’intérieur de cette île formée par les remparts. L’écrivain voyait au-delà du décor une âme intemporelle à préserver. Les résidents qui y vivent depuis plusieurs années décrivent un lien profond avec leur milieu. Cette mémoire nourrit l’attachement au quartier, mais elle accentue aussi la déception quand le quotidien semble ne plus suivre.
Mais aimer le quartier ne suffit pas toujours à y rester. La population vieillit aussi : en 2021, date du dernier recensement par Statistique Canada, les 65 ans et plus représentaient 30,4% des habitants du quartier, alors que les moins de 25 ans n’en formaient que 13,3%. L’âge moyen y était de 49,9 ans, comparativement à 43,8 ans pour l’ensemble de la ville.
Le débat dépasse la simple gestion municipale. Il touche à l’idée même de ce que doit être un centre historique. Un lieu patrimonial, certes, mais peut-il rester vivant sans une population résidente? Peut-on protéger un quartier et conserver sa mixité commerciale, touristique et résidentielle en le vidant peu à peu de celles et ceux qui l’habitent? En attendant un meilleur équilibre entre les divers usages, le Vieux-Québec continuera d’osciller entre sa vocation de milieu de vie et son statut de vitrine touristique avec, toutefois, un espoir à l’horizon. En effet, de nouvelles mesures, notamment la création d’une commission sur la mobilité et un gel temporaire sur l’ajout de nouveaux établissements d’hébergement touristique commercial montrent que les autorités municipales reconnaissent au moins l’ampleur du problème.
